임야 구입시 주의사항

1) 임야가 관리지역으로 되어 있어야 한다
2) 답사한 임야가 2-500평 정도의 소규모가 아닌 큰 평수에서 분할하여 구입한다면 반드시 도로가 접할  수 있는 여건이 되어 있는지를 보아야 한다. 도로를 개설하여야 하는 경우 보통 도로개설필지 소유자로 부터 토지사용승낙서(인감증명서 첨부)를 교부 받는데 지적상도로가 아닌 개설하여야 할 도로의 경우 개설도로를 본인이 구입하려는 주택지까지 연결할 수 있는 인,허가를 받아 도로 허가권을 본인으로 확보하여 두는 것이 유리하다.  간혹 큰 토지를 구입할 경우 도로를 개설하여 준다는 조건만으로 계약을 한다면 도로가 개설된 후에도 도로허가 또는 소유자가 타인명의로 되어 있다면 도로부지의 소유권자가?타인에게 도로부지를 매각했을때 분쟁이 발생되는 경우가 많다. 개설될 도로가 구입하는 임야에서 분할되는 도로가 아닌 타인의 농지 또는 임야를 매도인이 토지사용승낙서를 받아개설하는 조건으로 토지를 매입할 경우, 매도인에게 요청하여?개설하려는 도로를 매입하여 소유권을 확보하기 전에는 계약을 안하는 것이 맘편하다. 이로 인한여 분쟁이 발생할 경우의 수는 너무 많다. 가장 안전한 방법은 도로까지 매입하는 것이 가장 좋은 방법이다.
3) 최종배수구(하수처리)가 있는 임야여야 함을 확인하라
   일반적으로 임야는 마을과 멀리 떨어져 있기 때문에 하수시설이 접하여 있는 곳이 드믈다. 이런 경우 임 야에 건축하여 건축물에서 배출되는 오폐수를 임야와 접한 구거(小하천)와 연결하여 배출하게 되는데 매입하여야 할 임야와 접하여 구거가 없다면 추후 건물을 짓고 오폐수최종배출 지점이 타인의 사유지가  되는 경우가 많다.난감한 경우다. 최종배출구의 토지소유자가 이를 저지한다면 막을 방법이 없다. 
   추후 주택을 건축할 경우 최종하수배출구를 어디로 내어야 하는지를 확인하고 배출할 수 있는 구거가 없다면 이에 대한 해결방안을 매도인으로 부터 받은 다음에 구입하여야 한다.
4) 임야의 수종을 보면 지반, 지질을 대충 알 수?있다.
   토질이 좋은 임야의 경우 활엽수 보다는 침엽수(소나무 등)가 많고, 지반이 암반의 경우 활엽수가 많다
  침엽수와 활엽수가 각기 절반 정도로 자생하고 있다면 침엽수의 수형을 보면 곧게 올라갔으면 토질이 좋은 임야이고 구부러져 힘들게 올라간 형태이면 암반은 아니더라도 일명:짜게돌이라는 단단한 암반으로 되어 있다고 보면 거의 맞다.
  활엽수가 많은 임야를 구입하여 토목공사를 한다면 암반을 깨야 하기 때문에 공사비도 많이 들고 공사후  법면에 암반층이 들어나서 보기도 흉하다. 이런 법면에는 잔디 또는 풀씨를 뿌려도 자라지 못하게 때문 에 주택을 지어도 보기 흉하다. 이러한 임야는 토목공사를 하여 평지를 만들기위한 토공사 보다는 경사지 주택을 짓는 방법을 택하는 것이 자연과 어우러져 건축하는 방법이 될 것이다. (곁들여서 _ 버드나무가 많으면 습지임)
5) 구입할 임야의 지형에 따라 토목공사비가?증감한다.
   임야를 구입하여 주택을 짓기 위한 토목공사를 할 경우 지형이 오목형이라면 공사비가 적게 들어가고
   볼록형이라면 공사비가 많이 들어간다. 오목형일 경우 매립만 하면 되지만 볼록형일 경우 부지를 둘러가며?석축 또는 옹벽을 설치하여야 법면을 최소화 할 수 있다. 또한 오목형의 경우 가용면적이 많이 나오고 볼록형의 경우 법면이 많이 생겨 가용면적도 적게 나온다. 가급적 오목형을 선택하여야 하며, 오목형을 선택할 경우 우천시 반드시 빗물이 고이게 되므로 우수배수를 할 수 있는 지목상 구거 또는 자연상태의 골짜기가 부지 하단에 접하고 있는지를 확인하여야 한다.
6) 자연적인 조경재료가 많은 임야면 금상첨화
   개발을 해보지 않은 사람들은 임야에 돌이 많으면 못쓰는 토지로 판단하고, 소나무가 많으면 훼손이 안 되어 인,허가에 어려움이 있는 것으로 생각하는 사람들이 많이 있다.소나무와 벗나무?같은 조경수가 많으면 벌목할 필요 없이 분을 떠서 잘 보호하였다가 조경수로 활용하면 되며, 인허가는 소나무의 수령 및  수량에 관계 없이 관리지역이면?허가에 전혀 문제가 없다.자연석은 최근들어 품귀현상으로 25t 1차
에 50-80만원 정도로 가격이 높다.개발행위허가를 받은 토지라도 지름이 15cm 이상의 자연석은 현장에서 반출이 안된다.돌이 크면 경계석 또는 정원에 스테이지석으로 사용하고 지름이 15cm 이하의 돌이 많으면 포크레인에 돌을 걸러내는 채바가지를 달아서 돌을 골라내어 부지경계에 돌담을 쌓거나 부지 內에 돌탑을 만들어 놓으면 멋진 작품이 될 것이다.
7) 돌이 많은 임야의 경우 유심히 봐야할 점
   크기가 지름이 2-3m의 큰 돌이 임야 전체에 가들 널렸다면 주변여건과 조망권, 도로여건만 좋으면 뒤도 돌아보지 말고 가격흥정하여 구입하여야 한다. 문제는 지름 15cm 이하의 작은 돌이 임야에 가득?채워져 있는 경우가 문제가 많이 된다. 이런 임야는 거의 습지대 또는 우천기에 계곡으로 변하거나 토질이 검은 점토 성질을 띄고 있는 것으로 토목공사에 어려움이 많고 잔디를 심어도 뿌리를 내리기가 어려운 토질이다. 또한 지표면부터 깊이 1-2m 지하까지 전체가 우천시 물이 흘러다닌다고 보아도 된다. 상단부에서 흘러내려오는 물을 분산시킬 수 있는 방법이 없다면 습지에 집을 짓고 살아야 함을 각오해야 한 다. (이런 경우 수맥과는 전혀 무관한 건수이며 건강을 해치는 수맥이 아님을 밝혀둡니다)
8) 지하수(수맥)가 있는지 꼭 확인하세요
9) 기타...이 외에도 몇가지 유의하여야 할 일반 상식적인 얘기들 - (남측에 큰산이 있으면 안된다)이 있지만 일반적인 사항들은 여기서는 언급하지 않기로 하고 활용에 관한 문제 및 토목공사와 관련된 사항은 추후 또 거론하기로 한다.
   임야는 주택지로 활용하기에 가장 많은 재료들을 제공하고 있다. 예전에는 농지가격이 높았지만 최근에는 조경재료와 아름다운 환경을 지닌 임야의 가격이 더 나가는 부지들을 자주 보게?된다. 농지보다 주택지로 임야를 찾는 당신은 아마도 멋진 별장을 구상하는 멋쟁이며 자연의 멋을 아는 전문가의 기질을 지녔다고 얘기하고 싶다. 

[출처] 양평부동산_전원주택지 고르기 _ 임야 답사 |작성자 이데아